北京哪有诊疗白癜风医院 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/作者:徐三刀
撰文=徐三刀
备注：榆林-榆溪河边（现场实拍）
如果要陕西买房，一定要了解榆林，作为陕西有过“崩盘”历史的城市，榆林楼市就是一本“活教材”。
年，榆林的一个县级城市，固定投资都有.71亿元，而年西安的一个县级城市，固定投资也不过.77亿元。年，榆林市县级拥有众多万元盘，西安平均房价不到七千。
曾经，榆林楼市一枝独秀，房价普遍要比西安高得多，泡沫也要大得多，当然，烂尾盘也更多。
PART1-形势急转
9月1日，笔者撰写了一篇《逼退野蛮人！榆林楼市狙击战！》，有人很不高兴。
在后台不断质问，大型房企进入榆林，冲击本土市场，变革本土品质，难道不好么？对此，我们有一些疑虑，当榆林市场隐性供给量大增，势如危卵，大型房企还要快速扩张，增加市场供给量。1、带来的到底是“冲击”，还是掐灭？2、带来的到底是“品质”，还是烂尾？
年数家五百强房企进入榆林调研，最后无疾而终，西南新区曾经一度传出某房企征地一万亩的传言，如今已经动摇。而另外两家五百强房企在聊过之后，也是兴趣缺缺。
为什么大型房企对于榆林如此“顾忌”，不敢批量进入？作为陕西大经济体，消费力毋庸置疑，买房更是心劲十足，为什么房企反而谨慎？
榆林楼市的“投机”成分过高。住宅高空置率挡不住购房的热情，大量土地供给刹不住房企拿地的，只要开盘就能看到专业炒房客的身影。年老城区某盘解筹，笔者看到炒房客将“低价XXX，有需求请联系XXX”黑色纸条贴满了周边车辆。
榆林调整预售*策，要求“收紧预售证审批，要求施工必须达到2/3才能取证”，等于给楼市发展上了一个“阀门”，如果工程施工不到2/3，就拿不到预售证，卖不了房子，收不了回款，烂尾盘自然减少。
因为取证要求提高，无法满足大型房企对于施工进度和取证速度的要求，也就阻挡了他们进入的步伐。但翻过思考，如果房企没有实力，不敢追求“现房交付”，进入榆林也难有所谓“”，更谈不上什么变革。
PART2-预售*策
预售，是一个比较奇葩的*策，卖图纸、风险大，利润高。二十余年房地产开发，依靠预售制度套利的房企不计其数。
房子盖了一半开发商卷钱跑路一点都不稀奇，这个潜在风险一旦发生，等待购房者的就是血汗钱没了，房子没了，还欠着银行贷款，倾家荡产。
这些年，我们相继见识了（以下均可查证，均为陕西官方媒体报道，详细情况可以百度）1、开发商卷钱跑路，导致业主跳楼；2、开发商无土地证卖房，导致数百家庭人财两空；3、开发商拆掉村子，无法安置，导致上千村民住了八年菜园子；3、开发商资金链断裂，导致千人下跪讨薪，17家建筑公司在陕讨薪；4、开发商卷钱跑路，导致施工队颗粒无收，业主欲诉无门；5、开发商资金链断裂，业主自筹自救......
预售制度等于拿现在的钱买未来的房子，这对购房者本身就是不公平的，在西安有一句话说的比较现实“能交房的开发商，就是好开发商”。因为，连按时交房都做不到，企业实力就值得怀疑了。
当然，最重要的一点是，房屋质量规划没有保障。由于购房时的房子还未建成，只能看图纸，比如说超大绿化率、楼间距、装修水准。结果交房时发现，就是水塘子、手拉手楼距、村级酒店标准，既心酸又难受。
如果规划配套一致倒也罢了，最怕的是房屋质量不合格，墙体开裂、楼板漏沙、底板渗水、管道破裂等等，相信八成以上的购房者都曾中招，而且求告无门。找开发方，开发商会推给物业；找物业方，物业方会推施工队；找施工队，你去哪里找他们？
在榆林，笔者体验过某个住宅区，毛天毛地，楼道里碗口粗的铁管，因为没有箍起来，从21层可以看到19层。如果是现房，这种破烂产品，榆林人会买么？铁定不会！
如果是“收紧预售证审批，要求施工必须达到2/3才能取证”，一家房企究竟有多大实力，一眼就可以看出来。而建筑品质，可以去工地去看。
当然，也有人说预售制度是基于国情，的选择。然而合适不一定合理，如果不能改变预售制度，想要维护购房者的权益，实在太难。
PART3-紧抓趋势
“隐形供应量”被刹住，年房源供应量变少，榆林的房子能不能买？究竟如何去选择？
还是经常说的一句话“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。从榆林的人口净流入来看城市发展，从榆林的土地供给来看市场结构，从国家的金融环境来看消费涨跌。
其一，从榆林人口净流入的情况来看，关于这一点华商报有报道，年榆林遭遇经济衰败时候，市区流动人口73万，净流出量全省第一。这种情况到目前为止，仍然没有有效缓解。换而言之，榆林城市发展始终缺人。
然而，榆林毕竟是陕西大经济体，GDP排名比咸阳还要高，无论是能源、制造都在全省举足轻重。因此，榆林人口即便是净流出，县级人口还会不断向榆林涌入，尤其是缺产业、吸附能力差的县城，例如吴堡、米脂、佳县。因此，人口向城市经济最发达的板块聚拢。
其二，从榆林土地供给结构来看市场结构，关于这一点官方报道也点明了，目前榆林土地供应重要在西南方向。西沙、东山开发较早，开发区北部土地也开发殆尽，据说，可开发利用的不足一千亩。
反倒是西南新区、榆横新区土地资源充足，成为*府招商引资的重要板块。但因为西南、榆横新区基础配套缺乏，没有学校、医院、办公区，导致人口入住稀缺，没有生活氛围。因此，我们看到了一个情况，高新区能拍出地，西南新区土地缺买家。
第三，榆林范围内银行普遍提高房贷利率，在15%上下浮动，这一点也反映出了银行对于房贷风险考虑。当然，榆林情况要比其他城市复杂的多，有很大一批人征信通不过，办不了信用卡，还有一批人深陷“三角债”。
从人口流入、土地供给、银行利率三个方面来看。榆林人口净流出比较严重，土地供给偏重于新开发区，又遭遇经济环境探底，榆林楼市正在经历晴转多云。
PART4-谋在高新
此前，不少榆林粉友问道，如果要在榆林买房，究竟要看哪里！我给出的始终是一个回复：高新，而且还是北高新！
为什么是榆林高新？而不是东沙、西沙、西南、老城区、榆横？因为，从年榆林市委机关南迁至高新区之后，高新已经是榆林*经中心，是榆林城市资源的关键。榆林市委、人民法院、教育局、国土局、人民大厦、市委*校、榆林中学、高新完全中学、高新第一中学、科技馆等等城市核心资源，都聚集在高新区。
因此，在榆林购置房产，优选高新。即便是年民间借贷问题爆发之后，城市建设陷入瘫痪，年高新区仍然有开盘，年仍然有项目热销（不多说，免得被说成打广告，哈哈）。这些内容在百度上都能检索出来，榆林楼市砸售楼部，普遍严重。
二十余年时间，我们看到榆林从不到5平方公里扩大到52平方公里，甚至于还在扩大，但配套资源已经严重跟不上了。在西南新区某些板块，没有超市、没有公交、没有学校、医院、没有办公区，不仅人气稀薄，还人迹罕至。
虽然，*府西迁之后，西沙开发较早，但普遍城市面貌破旧，配套虽然丰富，但规划实在落伍；东沙以经适房为先导，聚集了大量经适房小区，如金阳、金沙等小区数万人口，购买力普遍偏低，虽然由五中、七小、八小、十小作为配套，东沙、西沙与高新相比，终究不是一个量级。
西南新区和榆横新区就不用多说了，去过新区的人大概知道，出行困难，像元驰·御景尚苑这样的品质都卖不动（1、如果有兴趣可以去看一下，这个项目的品质比不少中大开发商做的还要好，只买元/㎡，还是现房，普遍洋房、小高层；2、社区大概亩，仅社区水系公园就有亩，七级立体化园林设计），可见市场有多艰难。
目前，榆林高新区品质、位置的在售楼盘就是怀远·曼哈顿，社区采用台地景观，目前已经开发至三期，两栋楼准备预售。除此之外，还可以考虑下文昌和顺嘉苑东区，据说规划、园林、户型比和顺嘉苑西区更胜一筹，9月15号已经开盘。还有泰发祥的高新御府，也值得
